Alıcı ve satıcı kontrol rehberi
Türkiye'de Gayrimenkul: Temel Riskler ve Durum Tespiti Kontrol Listesi
Piyasa verisi, ilan incelemesi veya profil kontrolü; tapu, kimlik, imar, yapı güvenliği, sigorta, vergi, değerleme ve ödeme koşullarının bağımsız incelenmesinin yerine geçmez.
Kısa özet
Risk tek bir başlık değildir: enflasyon, kur, finansman ve likidite; tapu, imar ve sözleşme; inşaat ve deprem; sigorta, vergi ve düzenleme; kimlik ve ödeme güvenliği birbirini etkiler. Her taşınmazın, tarafın ve sözleşmenin koşulları ayrıdır.
Önce resmi kayıt ve belgeleri doğrulayın, sonra bağımsız hukuk, vergi, değerleme ve teknik uzman görüşü alın. Yalnızca bir pazaryeri ilanına veya e-posta ödeme talimatına dayanarak para göndermeyin.
Finansal ve piyasa riskleri
Fiyat yönünden yeniden satış zamanına
Enflasyon ve kur
Nominal TRY fiyat artışı, TÜFE üzeri reel kazanç veya EUR/USD getirisi değildir. Alım, satış, borç ve gelir para birimleri farklıysa kur oynaklığı sonucu büyütebilir.
Faiz ve refinansman
Politika ve kredi koşulları peşinatı, taksiti, erişilebilirliği ve alıcı havuzunu etkiler. Değişen maliyetle yeniden finansman her zaman mümkün olmayabilir.
Likidite ve satış süresi
İlan vermek satış garantisi değildir. Bölge, segment, fiyat, mülkün hukuki/teknik durumu ve finansman koşulları yeniden satış süresini etkiler.
İnşaat maliyeti
Girdi maliyetindeki enflasyon proje bütçesini, teslimi ve yeni arzı zorlayabilir. Daha yüksek maliyet otomatik olarak aynı ölçüde piyasa değeri oluşturmaz.
On yıllık bağlam · 2016–2026
Piyasa çevrimi boyunca risk profili nasıl değişti?
Aşağıdaki hukuki ve fiziksel kontroller her piyasa döneminde geçerlidir. Zaman içinde değişen, sonucu perdeleyebilecek makro kanaldır: nominal fiyat, enflasyon, kur dönüşümü, kredi erişimi, alıcı bileşimi, işlem likiditesi veya inşaat maliyeti. Dönem etiketleri kaynaklı ulusal bağlamdır; tek bir taşınmazın risk puanı değildir.
2016–2017
Kur şoku öncesi işlem koşulları başlangıç tabanıdır. Tapu, ruhsat, inşaat veya deprem riskini ortadan kaldırmaz; fiyatlar tutarlı enflasyon, kur ve finansman tabanı olmadan sonraki TRY rakamlarıyla karşılaştırılamaz.
2018–2019
Kur, finansman ve hacim uyarlaması; fonlama para birimi, mortgage erişimi, refinansman varsayımı, işlem zamanı ve ithal inşaat girdilerini öne çıkardı. Yükselen veya sabit TRY talep fiyatı bu riskleri çözmedi.
2020
Pandemi ve krediye duyarlı işlem sıçraması, satış hacminin finansman ve zamanlamaya ne kadar hızlı tepki verebildiğini gösterdi. Ulusal hareket, belirli bina, proje veya sonraki yeniden satış için likidite garantisi değildi.
2021–2022
Yüksek nominal büyüme, enflasyon, değişen mortgage bileşimi ve yabancı alıcı zirvesi; nominal TRY hareketini reel ve döviz bakışından ayırmayı zorunlu kıldı. Yabancı talep belirli bir konum veya ilan için garanti değildi.
2023
İşlem düzeltmesi, sıkılaşma ve deprem bağlamı; likidite, bina durumu, hasar geçmişi, zemin, sigorta ve mevzuat uyumunu aynı karar dönemine taşıdı. Piyasanın gücü veya zayıflığı yapısal kanıtın yerini tutmadı.
2024–2025
İç hacim toparlanırken yabancı satış payı zayıfladı. 2025'te satış 1.688.910'a çıktı (+%14,3); ipotekli satış %49,3 arttı fakat toplamın %14,0'ıydı; yabancı satış 21.534'e, toplamın %1,3'üne düştü. Toplam iyileşme her finansman veya alıcı kanalının eşit toparlandığı anlamına gelmez.
2026 yıl başından bugüne
Ocak–Haziran satışları 699.516 ile yıllık %3,1 düştü; ilk el %0,8 arttı, ikinci el %4,8 düştü, ipotekli satış %32,2 arttı ve yabancı satış %9,2 geriledi. Temmuzda ulusal KFE nominal %25,0 yükselirken reel %5,1 düştü; TÜFE %31,75'ti. Nominal değer artışı tek başına eksik kanıttır.
Tarihli rakamların kaynakları: TÜİK Aralık 2025 satışları, TÜİK Ocak–Haziran 2026 satışları, TCMB Temmuz 2026 KFE ve TÜİK Temmuz 2026 TÜFE. Bu sürüm için 25 Ağustos 2026'da kontrol edildi.
Karar tablosu · bağlam mülk hükmü değildir
On yıllık risk matrisi: her dönem durum tespitinde neyi değiştirir?
| Dönem | Belgelenmiş bağlam | Ayrıştırılacak risk kanalı | Mülk düzeyinde gerekli kanıt |
|---|---|---|---|
| 2016–2017 | Kur şoku öncesi işlem koşulları | Sonraki nominal fiyat ve finansmanla sahte karşılaştırılabilirlik | Tarihli fiyat tabanı, tür ve coğrafya; tapu, izin, durum ve yapım kaydı |
| 2018–2019 | Kur, finansman ve hacim uyarlaması | Kur maruziyeti, kredi erişimi, refinansman ve inşaat girdileri | Fonlama para birimi ve ödeme tarihi; kredi koşulları; toplam maliyet; bütçe, kilometre taşı ve tamamlanma koruması |
| 2020 | Pandemi koşulları ve krediye duyarlı satış sıçraması | Politikaya duyarlı hacim ve kesintili işlem zamanı | Eşleşen tamamlanmış satış kanıtı; güncel müsaitlik; sözleşme takvimi; satıcı yetkisi ve bağımsız doğrulanmış ödeme talimatı |
| 2021–2022 | Yüksek nominal büyüme, enflasyon, mortgage bileşimi ve yabancı satış zirvesi | Nominal/reel ayrımı ve tek alıcı segmentine bağımlılık | TRY, TÜFE'den arındırılmış ve varsa yabancı para tabanı ayrı; alıcı uygunluğu, tapu ve güncel hukuk doğrulanmış |
| 2023 | İşlem düzeltmesi, deprem bağlamı ve sıkı koşullar | Likidite, yapısal kırılganlık, hasar ve sigorta boşlukları | Bina yaşı ve mevzuat; onaylı plan ve değişiklikler; zemin/tehlike; hasar/onarım; lisanslı uzman kapsamı; DASK limit ve istisnaları |
| 2024–2025 | İç toparlanma ve zayıf yabancı satış payı | Manşet hacmin farklı finansman ve alıcı bileşimini gizlemesi | İlk/ikinci el segmenti; fonlama yolu; yerel tamamlanmış kanıt; güncel ilan durumu ve karşı taraf yetkisi |
| 2026 YBB | Ayrışan ilk/ikinci el yollar, toparlanan mortgage ve negatif ulusal reel yıllık KFE | Nominal fiyat yanılsaması, segment ayrışması ve veri gecikmesi | Son tarihli resmî yayın; ölçü tanımı ve revizyon durumu; güncel kredi teklifi; mülke özgü değerleme, maliyet ve belgeler |
On yıllık karşılaştırma için uygulama adımları
- Karşılaştırma tabanını sabitleyin. Gözlem tarihi, coğrafya, mülk tipi ve rakamın talep fiyatı, değerleme veya tamamlanmış işlem olduğunu kaydedin.
- Nominal, reel ve döviz bakışını ayırın. TÜFE yöntemi belirtilmedikçe TRY hareketini nominal diye etiketleyin; EUR/USD için kur kaynağı ve dönüşüm tarihi verin.
- Fonlama yolunu belgeleyin. Güncel kredi koşullarını ve peşinat, taksit, vergi, ücret ile refinansman maruziyetinin para birimi ve tarihini belirleyin.
- Segmenti belirleyin. İlk el, ikinci el, ipotekli, diğer ve yabancı satış farklı soruları yanıtlar; ulusal toplamdan yerel likidite çıkarmayın.
- Piyasa ile hukuk kanıtını ayırın. Hareketli piyasa tapu kaydı, eksik izin, yetkisiz değişiklik, kullanım uyumsuzluğu veya satıcı yetki sorununu gidermez.
- Piyasa ile yapı kanıtını ayırın. Fiyat artışı deprem tehlikesini veya bina kırılganlığını azaltmaz; AFAD bağlamını zemin, proje, yapım, değişiklik, bakım, hasar ve uzman incelemesiyle birleştirin.
- Proje ve karşı taraf belgelerini sınayın. Plan üzerinden alımda arsa hakkı, izin, kilometre taşı, şartname, güvence, ödeme planı ve çözümleri sözleşme tarafıyla eşleştirin.
- Ödeme doğrulama döngüsünü kapatın. Kimlik, yetki, alıcı hesap, banka bilgisi ve sözleşme kilometre taşını ayrı güvenilir kanaldan yeniden teyit edin.
Tapu, izin ve kullanım
Belge zincirini işlemden önce doğrulayın
Mülkiyet ve takyidatlar
Tapu sicilinde malik, pay, ipotek, haciz, irtifak, şerh, kısıtlama ve satıcının temsil/yetki durumu kontrol edilmelidir. İlan açıklaması resmî kayıt değildir.
İmar, ruhsat ve iskân
Parsel ve imar durumu, yapı ruhsatı, kat irtifakı/kat mülkiyeti, yapı kullanma izin belgesi ve amaçlanan hukuki kullanım birbiriyle uyumlu olmalıdır. Fiilî kullanım yasal kullanımın kanıtı değildir.
Devir nasıl gerçekleşir?
Invest in Türkiye gayrimenkul edinimi rehberine göre mülkiyet ancak tapu müdürlüğündeki tescille devredilir. Ön sözleşme veya noter satış sözleşmesi tek başına mülkiyeti devretmez.
Resmî parsel kontrolü
Parsel bilgisi resmî TKGM hizmetlerinden doğrulanmalı; ekrandaki konum veya ilan haritası sınır, malik ya da yapı hakkı kanıtı gibi kullanılmamalıdır.
Proje ve karşı taraf
Plan üzerinden alımda tamamlanma riski
İnşaatı tamamlanmamış mülkte arsa hakları, ruhsatlar, teknik şartname, kilometre taşları, ödeme planı, beklenen teslim, gecikme ve fesih çözümleri, tamamlanma güvencesi ve geliştirici karşı taraf riski incelenmelidir. Pazarlama görselleri tamamlanmış durumu kanıtlamaz.
Sözleşmede hangi özelliğin bağlayıcı olduğu, değişiklik yetkisi, aidat/işletme modeli, teslim standardı ve uyuşmazlık yöntemi bağımsız hukuk danışmanıyla değerlendirilmelidir. Hiçbir ilan teslim tarihini, getiri veya vatandaşlık sonucunu belgesiz garanti etmemelidir.
Deprem, zemin ve yapı
Haritadan binaya uzanan inceleme
Deprem tehlikesi
AFAD haritası bir deprem tehlike haritasıdır; bina bazlı risk veya güvenlik sertifikası değildir.
Zemin ve maruziyet
Nokta tehlikesi ile mevcut zemin/mikrobölgeleme bilgisi incelenir. Konum, yapının kırılganlığını veya beklenen hasarı tek başına göstermez.
Bina ve hasar geçmişi
Yapım yılı, geçerli yönetmelik, taşıyıcı sistem, tadilat, bakım ve önceki hasar araştırılır. Gerekli durumda uygun lisanslı yapı değerlendirmesi alınır.
DASK ve ek teminat
Aktif DASK poliçesi, güncel limit ve istisnalar DASK kapsam bilgisiyle karşılaştırılır; gerekirse ek özel sigorta değerlendirilir.
Tehlike haritasındaki bir konum; yapıya özel yapısal inceleme, zemin bilgisi, izin incelemesi veya hasar geçmişi kontrolünün yerine geçmez. Belediye yapı envanteri veya hızlı tarama da mühendislik sertifikası olarak sunulmamalıdır.
Maliyet ve düzenleme
Satış fiyatının ötesi
- Tapu ve işlem harçları, vergiler ve profesyonel hizmet bedelleri.
- DASK ve ek sigorta, aidat, bakım, onarım ve enerji maliyetleri.
- Kira düzenlemeleri ve kiracı hukukundaki değişiklikler.
- Yabancı alıcılar için uygunluk, bölgesel ve diğer hukuki kısıtlamalar.
- Resmî istatistiklerin gecikmesi veya sonradan revizyonu.
Dış etkenler
Bölgesel ve sistemik riskler
- Turizm talebindeki değişim ve mevsimsellik.
- Enerji fiyatı, jeopolitik şok ve finansman koşulları.
- Aşırı sıcaklık, su, yangın veya diğer iklim bağlantılı riskler.
- Belirli bölge ve segmentlerde dar alıcı havuzu.
Bu unsurlar tek bir kesin sonuç üretmez; sözleşme, sigorta, bütçe ve çıkış planında senaryolarla ele alınmalıdır.
Kimlik ve ödeme güvenliği
İlan dolandırıcılığına karşı bağımsız doğrulama
Yanlış açıklama, kopyalanmış görsel, sahte kimlik veya yetki belgesi, ele geçirilmiş e-posta hesabı ve son anda değiştirilen banka talimatı maddi kayba yol açabilir. Satıcı ve temsilcinin kimliği ile yetkisini bağımsız kanaldan doğrulayın; mülkü ve resmî kayıtları kontrol edin; ödeme alıcısı ile sözleşme tarafını eşleştirin.
Yalnızca bir pazaryeri ilanına, mesajlaşmaya veya e-posta talimatına dayanarak gayrimenkul ödemesi göndermeyin. Aciliyet baskısı, beklenmedik hesap değişikliği, belgesiz indirim ya da resmî süreç dışında ödeme talebi uyarı işaretidir.
Alıcı kontrol listesi
Taahhütten önce yapılacaklar
- Tapuyu tapu sicilinde doğrulayın; ipotek, haciz, kısıtlama ve satıcı yetkisini kontrol edin.
- İmar, ruhsat, kat irtifakı/kat mülkiyeti, iskân ve amaçlanan yasal kullanımı teyit edin.
- Parsel bilgisini resmî TKGM hizmetlerinden doğrulayın.
- Bağımsız hukuk, vergi, değerleme ve teknik danışmanlık alın.
- İlgili yapılarda uygun lisanslı yapısal değerlendirme alın ve hasar geçmişini inceleyin.
- AFAD nokta tehlikesi, yerel zemin/mikrobölgeleme, yapım yılı ve geçerli yapı mevzuatını kontrol edin.
- DASK teminatı, güncel poliçe limiti, istisnalar ve ek sigorta ihtiyacını doğrulayın.
- Plan üzerinden alımda arsa hakkı, izin, kilometre taşı, tamamlanma güvencesi ve sözleşme çözümlerini inceleyin.
- Kimlik, yetki, banka hesabı ve ödeme talimatını bağımsız kanaldan doğrulayın.
- Yalnızca ilana veya e-postaya dayanarak ödeme göndermeyin.
Satıcı kontrol listesi
Doğru, yetkili ve güncel ilan
- Tapuya sahip olun veya mülkü pazarlamak için yazılı yetki bulundurun.
- Fiyat, durum, ölçüler, görseller ve müsaitliği güncel tutun.
- Maddi hukuki, inşaat, kondisyon ve kullanım gerçeklerini açıklayın.
- Yalnızca haklarına sahip olduğunuz görsel ve metinleri kullanın.
- İletişim bilgilerini çalışır ve güncel tutun.
- Belgeye dayanmadan getiri, vatandaşlık, izin veya tamamlanma tarihi vaat etmeyin.
- Alıcının bağımsız inceleme yapmasına engel olmayın ve pazaryeri incelemesini güvence gibi sunmayın.
İlan hazırlığının ayrıntıları için geliştirici ve emlak ofisi rehberine bakın.
Yabancı alım ve vatandaşlık uyarısı
Yabancı gerçek kişilerin alımları uygunluk ve hukuki kısıtlamalara tabidir. 25 Ağustos 2026 tarihinde kontrol edilen resmî Invest in Türkiye rehberi, 400.000 USD tutarlı ve üç yıl satmama şartlı bir vatandaşlık yolunu açıklıyordu. Kurallar, değerleme, uygunluk ve prosedür değişebilir; herhangi bir taahhütten önce yetkili makam ve bağımsız hukuk danışmanıyla güncel durum teyit edilmelidir. Bu bilgi vatandaşlık veya ikamet garantisi değildir.
Zorunlu genel bilgi bildirimi
Bu içerik genel piyasa bilgisidir ve yatırım, hukuk, vergi, mühendislik, sigorta veya finansal danışmanlık değildir. Alıcılar ve satıcılar, bir taahhütte bulunmadan önce bağımsız profesyonel danışmanlık almalı; tapu, izinler, yapısal durum, sigorta, vergiler, kimlik, yetki ve işlem koşullarını doğrulamalıdır.
Kaynaklar ve kurallar değişebilir. Sayfa 25 Ağustos 2026'da incelendi; yayından ve işlemden önce doğrudan resmî kaynaklar yeniden kontrol edilmelidir.
Pazaryerini bilinçli kullanın
İlan incelemesini bağımsız durum tespitiyle tamamlayın
RealCapital sonraki satış, sözleşme, pazarlık veya ödemeyi işlemez.